Články

Reálné tržní ceny nemovitostí ?

Na začátku současného století byly ještě ceny nemovitostí relativně úměrné a potřeby trhu byly vyrovnané. Banky nastavily tak slabé podmínky k získání půjček, úvěrů a hypoték (aby vydělaly více peněz), že si lidé zvykli žít na dluh.

„Navíc bankovní ústavy vymyslely burzovní kvazi produkt a začaly s hodnotou svých hypotečních portfolií obchodovat na mezibankovním trhu. Nikomu bohužel nedošlo, že kvazi produkt není reálná hodnota nemovitostí, na nichž mají banky zástavní práva,“ dodává Michal Souček, jednatel společnosti QARA. Nemovitosti stárnou, potřebují údržbu a navíc ekonomický růst, aby byla zachována platební způsobilost, koupěschopnost nebo rovnováha nabídky a poptávky. Ta zmizela, banky se proto propadly do obrovských ztrát. Uvědomily si, že není dobré půjčovat každému jen proto, aby si splnily své interní kvóty. Změna finanční politiky měla vliv i na společnosti, které zaměstnávaly spoustu lidí s úvěry, půjčkami, hypotékami. Firmy začaly propouštět, zvyšovala se nezaměstnanost a nabídka výrazně převyšovala poptávku.

 

„Ale i přesto je třeba si uvědomit, že jsme se v současné době dostali zpět k „normálním cenám“, za které se nemovitosti prodávaly před zmíněnou krizí. Dostali jsme se do „normální situace“, na niž jsme již po pár letech tak lehce zapomněli. Bohužel to vše vedlo k tomu, že lidé, kteří kupovali nemovitosti během let 2001-2006 většinou prodělali, protože dnes za svou realitu obdrží nižší (opět „normální“) kupní cenu oproti době, kdy bydlení pořizovali,“ vysvětluje Michal Souček.

Na realitních portálech realitycechy.cz a realitymorava.cz je zveřejněn vývoj průměrných cen bytů od září roku 2008, kdy střední nabídková hodnota tohoto typu bydlení činila 2 259 370 Kč. Již v prosinci téhož roku tato klesla na 2 099 509 Kč (pokles o 7,08 %). Během dalších let se výkyv ještě zvětšil – ponížení na 1 680 801 Kč (červen 2010). Od následujícího měsíce se začala průměrná nabídková cena všech typů bytů zvedat až na 1 825 549 Kč (prosinec 2014).

Kdo by nechtěl z prodeje vlastní nemovitosti získat co nejvíce peněz? Prodávající se proto často rozhodne, pokud na prodej nespěchá, pro vyšší cenu. Chce zkusit, zda se nějaký ten zájemce přece jen neobjeví. Problém ovšem nastane, pokud se nemovitost neprodá a zůstane v nabídce na realitních serverech viset příliš dlouho. Kupující si pak o nemovitosti může myslet, že je s ní něco špatně. Majitel musí cenu snížit, ale už může být pozdě.

„Nemovitost se správně nastavenou cenou se standardně prodá v řádu několika měsíců a její uvedení do nabídky je pro úspěšný prodej klíčové. Pokud je uvedení provedeno s přemrštěnou cenou, nálepky – přepálená cena – se následně těžko zbavuje. Z hlediska prodávajícího je to tedy sebepoškozující strategie, ale zabránit tomu nelze,” uvedl Peter Višňovský z realitní kanceláře Lexxus.

Nízkou cenu volí většinou lidé, kteří se ocitli v určité životní situaci (například rozvod či dědictví), která vyžaduje rychlý prodej nemovitosti. Nemovitost pravděpodobně prodají, ale za cenu nižší než tržní. Nízká cena nemusí ale vždy zaručit, že se nemovitost prodá. Kupující mohou být podezřívaví a budou hledat původ tak nízké ceny (například hluk v sousedních bytech či špatný stav nemovitosti).

Pokud má ale majitel nemovitosti štěstí a dostatečné vyjednávací schopnosti, může se mu nízká cena vyplatit. Prodej nemovitosti pod cenou může přilákat mnoho zájemců, kteří se následně mohou předhánět, kdo nemovitost koupí. Cena se tak může vyšplhat i nad původně požadovanou.

Co ovlivňuje cenu nemovitosti?
Cenu nemovitosti zvyšuje například dobrá lokalita či dobrá dopravní obslužnost a dostupnost obchodů, nemocnic a škol. Byty v cihlovém domě jsou dražší než v domě panelovém. Kupující upřednostňují nákup bytu do osobního vlastnictví oproti družstevnímu vlastnictví. Byt orientovaný na východ a na západ má větší hodnotu než byt nasměrovaný na sever.

Vyšší cenu si může prodávající říci i za byt s balkonem, garáží či s výtahem. Dražší jsou byty v domě s výtahem až do šestého patra, bez výtahu se platí nejvíce za byty v prvním a druhém patře. V neposlední řadě záleží samozřejmě na celkovém stavu nemovitosti.

Rekonstrukce nezvyšuje cenu nemovitosti přímou úměrou
Rekonstrukce nemovitosti přidává nemovitosti na hodnotě. Investovaných sto tisíc korun do rekonstrukce se nemusí na ceně nemovitosti odrazit ve stejné výši.

„Mnoho prodávajících argumentuje, že před pěti lety koupili svou nemovitost za dva miliony, tak teď ji chtějí také za dva miliony prodat. Případně, že v bytě udělali ještě rekonstrukci za půl milionu, takže jejich nemovitost bude stát 2,5 milionu. Takto zjednodušeně ale realitní trh bohužel nefunguje. Ceny nemovitostí se relativně rychle vyvíjejí v čase a realizovaná kupní cena nemovitosti před několika lety často již neodpovídá dnešní situaci na realitním trhu.

I přes pozvolný návrat k předkrizovým hodnotám je dnešní trh samozřejmě poznamenán neochotou prodávajících akceptovat reálné tržní ceny, které se na dané místo a dobu výrazně změnily oproti minulosti.

Zdroj: Realitní zpravodaj.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

     
Social Media Auto Publish Powered By : XYZScripts.com